Обязанность регистрации изменений договора аренды в росреестре

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (495) 332-37-90
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 449-45-96 Доб. 640

Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, должно быть также зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом.

Согласно гражданскому законодательству договор аренды подлежит государственной регистрации если:. Регистрируется договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр.

Актуальным вопросом в сфере правоприменительной и судебной практики является вопрос государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды , заключенного действующим арендатором с новым арендатором. Пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи ГК РФ договор аренды на 5 срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязанность регистрации изменений договора аренды в росреестре

Источник: Журнал "Commercial Real Estate". Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике. Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды.

При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации Постановление Арбитражного суда Центрального округа от Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации Постановление Президиума ВАС РФ от Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения.

Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды. Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами.

Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения. Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу начинает действовать только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации см.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи Гражданского кодекса РФ. Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто.

Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления. Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды.

А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются Определение Верховного Суда РФ от Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды :.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке. Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:. Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора. Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений. Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и или срок действия договора истек. По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной.

Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей , , , Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

Аналитика Публикации. Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды.

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды. Одностороннее изменение размера арендной платы Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды : В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса: Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика. Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и или срока действия договора аренды Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и или срок действия договора истек. Связанные услуги. Связанные направления.

Собственникам компаний. Я даю согласие на обработку моих персональных данных. Подать заявку на участие. Строительство" Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени.

Соглашение Отправить.

Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет. НК РФ гласит о размере пошлины за регистрацию прав или обременений на недвижимое имущество. Размеры пошлины: для физлиц рублей для юрлиц рублей Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра С 1. Теперь будет достаточно, чтобы информация об обременяемом объекте содержалась в ЕГРН. Если ранее юр.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

E-mail : as. Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса.

Государственная регистрация передачи прав и обязанностей по договору аренды

В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора. Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору.

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Об особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений рассказывает заместитель начальника Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области Елена Александровна Савельева. Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского Кодекса РФ далее — ГК РФ. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. Исключение из этого правила установлено п. Такой договор не подлежит государственной регистрации.

Источник: Журнал "Commercial Real Estate".

Читайте журнал три месяца бесплатно 8 20 Активировать демодоступ.

Дополнительное соглашение к договору аренды регистрировать нужно

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Галя

    Ну спасибо тебе!

  2. Бронислава

    Если не имею прописку смогу ли взять от государства участок в городе ? Или как то арендовать участок прямо от властя! Зарание спасибо лайки чтобы вопрос стал топ !

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных